Le modalità operative per il frazionamento dei terreni alla luce delle nuove norme. La nuova versione “10.6.5 – APAG 2.15” della procedura Pregeo 10

l frazionamento di un terreno è la suddivisione di una porzione di terra in due o più lotti distinti.

I motivi che portano a frazionare un terreno sono molteplici: la vendita di una parte del terreno, la suddivisione ereditaria, la realizzazione di progetti edilizi o la creazione di nuovi lotti edificabili. 

Il frazionamento richiede l’approvazione del Comune e del Catasto, che provvederà a creare due o più particelle catastali o mappe certificate (frazionamento catastale). Dal 1° luglio 2025 cambiano radicalmente le modalità operative per il frazionamento dei terreni. Ecco cosa c’è da sapere.

L’Agenzia delle Entrate ha fissato al 1° luglio 2025 l’avvio della nuova procedura semplificata introdotta dal D.Lgs. 1/2024 per l’adempimento richiesto nell’ambito dei trasferimenti immobiliari che comportano il frazionamento di terreni.

La norma – articolo 30, comma 5, del D.P.R. 380/2001 – prevede che i frazionamenti catastali dei terreni non possano essere approvati dall’Agenzia delle Entrate se non è allegata copia del tipo di frazionamento dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che lo stesso tipo di frazionamento è stato depositato presso il Comune.

Come previsto dal Provvedimento 460141/2024, dal 1° luglio 2025 il deposito ai Comuni è effettuato direttamente dall’Agenzia delle Entrate – alla quale i tecnici redattori inviano telematicamente gli atti di aggiornamento geometrico – su un’area dedicata del Portale per i Comuni, in ottemperanza al nuovo comma 5-bis dell’articolo 30 del D.P.R. n. 380/2001, introdotto dall’articolo 25 del D.Lgs. 1/2024.

Secondo la procedura in vigore fino al 30 giugno 2025 sono i professionisti incaricati, redattori dei tipi di frazionamento, che provvedono al deposito dell’atto di aggiornamento presso il Comune competente. Ne attestano poi l’avvenuto deposito con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà e sulla base di tale dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate provvede all’approvazione degli atti ed al conseguente aggiornamento degli archivi catastali. Ai fini del riscontro dell’avvenuto deposito, inoltre, tutti gli atti telematici per i quali i tecnici redattori forniscono l’attestazione sono resi disponibili – successivamente alla loro approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate – a ciascun Comune sul Portale per i Comuni, con cadenza giornaliera.

Il D.Lgs. 1/2024 ha introdotto una nuova modalità semplificata telematica, per cui il deposito viene effettuato direttamente dall’Agenzia delle Entrate, alla quale i tecnici redattori inviano telematicamente gli atti di aggiornamento geometrico. Prima dell’approvazione degli atti di aggiornamento e conseguente registrazione negli archivi catastali, l’Agenzia provvede alla loro pubblicazione sul Portale per i Comuni, consentendo a ciascun comune l’attivazione delle verifiche afferenti alle proprie competenze istituzionali.

Dal 1° luglio 2025, la nuova modalità di deposito telematico costituisce l’unica via per questo adempimento e sostituisce quindi del tutto il deposito dei frazionamenti catastali effettuato, presso i Comuni, direttamente dai tecnici redattori.

Le tipologie di atti di aggiornamento che – a decorrere dal 1° luglio 2025 – sono oggetto di deposito telematico da parte dell’Agenzia delle Entrate, sull’area dedicata del Portale per i Comuni, preliminarmente alla loro approvazione, sono i “Tipi di frazionamento” (FR), gli “Atti di aggiornamento misti” (Tipi di frazionamento e Tipi Mappali – FM) e i “Tipi Mappali con stralcio di corte” (SC), presentati per via telematica.

Per le altre tipologie di atti di aggiornamento permangono le correnti modalità di redazione, trasmissione e trattazione, non essendo interessati dalle previsioni di cui al comma 5-bis dell’articolo 30 del D.P.R. 380 del 2001.

A partire da tale data – come disposto dalla Risoluzione 40/2025 dell’Agenzia delle Entrate – è obbligatorio l’utilizzo della nuova versione “10.6.5 – APAG 2.15” della procedura Pregeo 10. 

Nella predisposizione dell’atto da trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate, il tecnico redattore, con la nuova versione “10.6.5 – APAG 2.15” della procedura Pregeo 10, attesta che, in
coerenza con la tipologia di atto di aggiornamento redatto, lo stesso è oggetto di deposito presso il Comune competente ai sensi dell’articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R.  380/2001, ovvero che ricorrono le condizioni di esonero dall’obbligo di deposito.

Sulla base della dichiarazione resa dal professionista redattore dell’atto di aggiornamento, quando ne ricorrono le condizioni, l’Agenzia delle Entrate provvede, preliminarmente alla sua approvazione, al deposito dell’atto sull’area dedicata del Portale per i Comuni e alla comunicazione dell’avvenuto deposito al Comune competente mediante posta elettronica certificata, la cui ricevuta di avvenuta consegna sostituisce l’attestazione di cui al comma 5 dell’articolo 30 del D.P.R. n. 380 del 2001.

Con l’approvazione dell’atto di aggiornamento ed il conseguente aggiornamento degli archivi, al professionista incaricato è resa disponibile, unitamente agli attestati di approvazione censuaria e cartografica, anche copia della comunicazione di avvenuto deposito, inviata dall’Agenzia delle Entrate via PEC al Comune competente, e della relativa ricevuta di avvenuta consegna.

Tale comunicazione, con la relativa ricevuta di avvenuta consegna, è unita alla copia dell’atto di aggiornamento geometrico, sottoscritta con firma digitale dal direttore dell’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate o suo delegato e restituita per via telematica, che tiene luogo del secondo originale di cui all’art. 5 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650.

Ecco, per riassumere, lo schema delle nuove modalità operative per il frazionamento dei terreni in vigore dal 1° luglio 2025:

• redazione dei Tipi di frazionamento in base alle specifiche contenute nella nuova versione 10.6.5 – APAG 2.15 della procedura Pregeo 10;
• dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, conformi alle mutate disposizioni normative, per attestare il corretto deposito telematico dell’atto;
• trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate, la quale provvederà, previa approvazione, al deposito dell’atto nell’area dedicata del Portale per i Comuni e alla relativa comunicazione via Pec al Comune competente.

Come si fa il frazionamento del terreno? Cos’è PREGEO?

Il frazionamento del terreno è un pratica piuttosto complessa, che richiede competenze tecniche specifiche e alcune attività preliminari: un sopralluogo; il rilievo del terreno; l’elaborazione del progetto di divisione al catasto.

Il frazionamento avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario e agrotecnico).

Per compilare l’atto di aggiornamento catastale i professionisti possono utilizzare il Pregeo (PREtrattamento atti GEOmetrici), il software per il trattamento automatizzato degli atti di aggiornamento del Catasto terreni.

L’atto di aggiornamento catastale può essere costituito da:

• tipo frazionamento;
• tipo mappale;
• tipo frazionamento e tipo mappale;
• tipo particellare.

Dal 1° giugno 2015 è inoltre obbligatorio l’uso delle procedure telematiche per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale (Provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’11 marzo 2015, prot. n. 2015/35112).

I professionisti devono presentare il documento per via telematica tramite la piattaforma Sister, che prevede l’abilitazione al servizio presentazione documenti.

_{Articolo tratto da Biblus Acca}