Ecco come funziona il regime della cedolare 2019 secca per negozi e botteghe: si pagherà il 21% di imposta sui nuovi contratti di affitto di negozi di categoria C/1 e fino a 600 m²

Tra le novità previste dalla legge di Bilancio 2019 c’è la possibilità di avvalersi, su richiesta, del regime di tassazione agevolato (la cosiddetta cedolare secca) anche per le locazioni di negozi e botteghe, applicando così ai canoni l’imposta sostitutiva del 21%.

In particolare, all’art. 1, comma 59 della legge si ha:

Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Optando per la cedolare secca, i proprietari di immobili locati a fini commerciali, come negozi, botteghe e in genere locali commerciali, usufruiscono quindi della tassazione sostitutiva al 21% al posto delle ordinarie aliquote Irpef; la novità comporta evidenti ed immediati vantaggi per i proprietari di immobili locati.

Limiti e requisiti nella legge di Bilancio 2019

I vincoli ed i requisiti per poter accedere al regime agevolato sono così brevemente riassunti nel vademecum di Confedilizia (Confederazione Italiana Proprietà Edilizia):

• I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019.
• La cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto.
• Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.
• La cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate.
• Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.
• L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
• Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
• L’Agenzia delle Entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.

Beneficiari

Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori.

Cedolare secca, cos’è

A partire dal 2011, l’art. 3 del dlgs 23/2011, ha introdotto un nuovo regime facoltativo, alternativo a quello ordinario, di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, ossia il regime della cedolare secca.

La cedolare secca prevede dei vantaggi fiscali per i proprietari di una casa che decidono di cedere l’immobile in locazione ad uso abitativo; in particolare, per il periodo di durata dell’opzione è prevista l’esclusione:

• dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato
• dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito
• dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio

La cedolare secca sostituisce, quindi, le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. Inoltre, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione.

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’imposta sostitutiva che è pari:

• al 21% per i contratti di locazione a canone libero (della durata 4+4)
• al 10% per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni con carenza abitative e nei Comuni ad alta tensione abitativa (della durata di 3+2)