l piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico a iniziativa prevalentemente privata, frutto di scelte concordate tra l’autorità urbanistica, i proprietari e gli imprenditori interessati. Scopriamo tutti i dettagli.

Piano di lottizzazione: cos’è

• Piano di lottizzazione: da semplice divisione a strumento urbanistico
• Piano di lottizzazione: la convenzione tra pubblica amministrazione e privato
• Piano regolatore e piano di lottizzazione
• Piano lottizzazione: la durata
• Piano di lottizzazione: come si fa
• Differenza tra piano particolareggiato e piano di lottizzazione
• Piano di lottizzazione e permesso di costruire
• Il piano di lottizzazione negli appalti pubblici

Piano di lottizzazione: cos’è

Prima di dare una definizione del piano di lottizzazione, soffermiamoci sulla lottizzazione. Essa è la frammentazione di un terreno finalizzata a ricavarne delle parti, delle porzioni separate tra loro, dette appunto “lotti”, non ulteriormente divisibili, distinte dal punto di vista giuridico e amministrativo. La lottizzazione serve per conferire un nuovo assetto ad una parte di territorio comunale, usando un’area non ancora urbanizzata per mezzo di una costruzione di uno o più fabbricati per un insediamento edilizio (residenziale o produttivo).

In questo contesto si inserisce il piano di lottizzazione come strumento urbanistico attuativo ad iniziativa prevalentemente privata. Esso definisce la suddivisione di un’area edificabile in lotti o parcelle, ciascuno dei quali destinato ad uno specifico uso o ad un determinato tipo di sviluppo. Questo piano è fondamentale per organizzare lo sviluppo urbanistico di una zona, garantendo una corretta distribuzione delle diverse funzioni (residenziale, commerciale, industriale, verde pubblico, etc.) assicurando che l’area venga utilizzata in modo coerente con le normative urbanistiche locali e con le esigenze della comunità.

Piano di lottizzazione: da semplice divisione a strumento urbanistico

Il piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico esecutivo del piano regolatore generale con cui si concretizzano le previsioni generali dello stesso. Grazie al piano di lottizzazione è possibile realizzare una trasformazione urbanistica delle zone del territorio comunale destinate al piano regolatore generale ad insediamenti residenziali o produttivi.

Per capire appieno di cosa si tratta, dobbiamo andare indietro nel tempo e capire quando per la prima volta è comparso il termine “lottizzazione” nella giurisdizione italiana. Facciamo, quindi, riferimento alla legge urbanistica 1150/1942. La legge introduce la lottizzazione delle aree come sottoinsieme del piano particolareggiato:

Prima dell’approvazione del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione di cui all’articolo 34 della presente legge è vietato procedere alla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio. Nei Comuni forniti di programma di fabbricazione e in quelli dotati di piano regolatore generale, anche se non si è provveduto alla formazione del piano particolareggiato di esecuzione, il sindaco ha facoltà di invitare i proprietari delle aree fabbricabili esistenti nelle singole zone a presentare entro congruo termine un progetto di lottizzazione delle aree stesse. Se essi non aderiscono, provvede alla compilazione d’ufficio (art. 28 Legge urbanistica).

Quindi la lottizzazione delle aree nasce come suddivisione in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata dal piano contestuale o dal piano particolareggiato esecutivo: una semplice frammentazione in lotti catastali. Con la legge 765/1967 la convenzione di lottizzazione diventa uno strumento urbanistico bilaterale tra privato e pubblico. Nello specifico la lottizzazione delle aree diventa il piano di lottizzazione convenzionata, avvicinandosi sempre più al concetto di strumento urbanistico attuativo del piano regolatore generale di iniziativa privata, affiancato al piano particolareggiato di esecuzione di iniziativa pubblica (art. 13 Legge 1150/1942).

Come abbiamo appena letto nello stralcio dell’art. 28 della legge urbanistica, i comuni dotati di piano regolatore generale e di programma di fabbricazione, hanno la possibilità di autorizzare la lottizzazione dei terreni a scopo edilizio, subordinandola ad una convenzione, attraverso la quale il soggetto privato assume una serie di obblighi nei confronti della pubblica amministrazione.

Quindi la lottizzazione da semplice divisione in lotti assume le sembianze di un piano esecutivo della pianificazione urbana generale.

La proposta privata di lottizzazione deve superare 2 scogli:

• le prescrizioni del piano regolatore generale: il piano di lottizzazione deve attenersi al PRG;
• la volontà del comune: la pubblica amministrazione agisce discrezionalmente, ma sempre in relazione al suo obiettivo ultimo ossia tutelare gli interessi pubblici.

Grande importanza, quindi, assume la convenzione tra privato e comune che serve come garanzia che l’area lottizzata sia dotata di tutti i servizi utili.

Piano di lottizzazione: la convenzione tra pubblica amministrazione e privato

Il piano di lottizzazione mantiene la sua natura di piano esecutivo di urbanizzazione attraverso una convenzione urbanistica tra comune e soggetto interessato (conditio sine qua non per l’autorizzazione comunale), nella quale entrambe le parti assumono i relativi adempimenti e obbligazioni, stabilendo anche le tempistiche da rispettare, come definito nella legge urbanistica. La convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, prevede:

• la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria (entro termini prestabiliti), precisate all’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria;
• l’assunzione degli oneri a carico del proprietario, relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni;
• i termini non superiori ai 10 anni entro i quali deve essere ultimata l’esecuzione delle opere;
• congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.

La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e nelle forme stabilite dalla legge.

L’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.

Il rilascio delle licenze edilizie nell’ambito dei singoli lotti è subordinato all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi.

Piano regolatore e piano di lottizzazione

Il piano regolatore generale comunale (PRG) è uno strumento urbanistico obbligatorio finalizzato a regolare l’attività edificatoria all’interno di un territorio del comune. Si attua in 2 modi:

• attraverso il permesso di costruire (per via diretta);
• attraverso i piani esecutivi (per via indiretta):
  • il piano particolareggiato di iniziativa pubblica;
  • il piano di lottizzazione di iniziativa privata.

Il piano di lottizzazione presuppone proprio una pianificazione di dettaglio e particolareggiata dell’area e per tale ragione è uno strumento subordinato al piano urbanistico generale. Il piano di lottizzazione rispetto al piano regolatore generale può essere:

• conforme, coerente e compatibile: si procede all’approvazione del comune;
• non conforme e incompatibile: è necessaria una variante al piano urbanistico generale.

Piano lottizzazione: la durata

Agli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica si applica una durata indeterminata, ai sensi degli articoli 6 e 11 della legge 1150/1942. Al piano di lottizzazione, invece, si applica il termine di 10 anni in analogia con quanto previsto per il piano particolareggiato, come stabilito dall’articolo 16 comma 5 della Legge 1150/1942.

La durata massima dei piani di lottizzazione, se ad essi non fosse applicabile il termine decennale di efficacia dei piani particolareggiati, sarebbe quella, indeterminata, degli strumenti urbanistici generali, invece di quella decennale dello strumento urbanistico attuativo: il che costituirebbe di per sé motivo di incoerenza (Cons. Stato, sez. IV, 6 aprile 2012, n. 3969).

Piano di lottizzazione: come si fa

L’elaborazione del piano di lottizzazione segue una serie di fasi ben definite, che includono:

• presentazione della domanda di autorizzazione alla lottizzazione da parte del proprietario che dovrà allegare: il progetto di piano di lottizzazione e lo schema di convenzione tra il comune e il lottizzante;
• autorizzazione e adozione del comune;
• pubblicazione sull’albo pretorio per un termine non inferiore a 30 giorni;
• presentazione delle osservazioni;
• recepimento delle osservazioni (con conseguente modifica o meno del piano di lottizzazione);
• approvazione del piano di lottizzazione da parte del comune;
• trasmissione del piano alla Regione;
• pubblicazione della delibera con conseguente entrata in vigore del piano di lottizzazione.

Una volta entrato in vigore i lavori di realizzazione devono rispettare un termine ultimo di esecuzione e comunque non più di 10 anni, prima del certificato di abitabilità dei singoli edifici.

Differenza tra piano particolareggiato e piano di lottizzazione

Dopo aver fatto una panoramica sul piano di lottizzazione, possiamo affermare che la differenza con il piano particolareggiato risiede principalmente nella loro natura: il piano di lottizzazione è ad iniziativa privata, il piano particolareggiato ad iniziativa pubblica.

Il piano regolatore generale è attuato a mezzo di piani particolareggiati di esecuzione nei quali devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati:

• le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze;
• gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
• gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia;
• le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano;
• gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare;
• la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.

Ogni piano particolareggiato di esecuzione deve essere corredato dalla relazione illustrativa e dal piano finanziario. I piani particolareggiati di esecuzione sono compilati a cura del comune e debbono essere adottati dal consiglio comunale con apposita deliberazione.

Sono assimilabili ai piani particolareggiati e pertanto compensabili con gli stessi tutti quei piani che, anche se non derivano da una committenza pubblica e se non rivestono un carattere ufficiale, comportano lo stesso impegno di studio e di elaborazione (i piani particolareggiati di nuovi insediamenti o di quartiere, i piani di lottizzazione da convenzionare, i piani di ricostruzione, nel caso di piano di lottizzazione spetta al professionista incaricato, ove richiesto, la consulenza nella redazione della convenzione).

Piano di lottizzazione e permesso di costruire

Il processo di ottenimento del permesso di costruire non si limita alla mera urbanizzazione dell’area interessata. È fondamentale rispettare le disposizioni urbanistiche stabilite dal piano regolatore generale, il quale potrebbe richiedere la predisposizione di un piano di lottizzazione prima di concedere qualsiasi autorizzazione edilizia.

Una recente sentenza del Tar Campania, la numero 2476/2020, ha illustrato chiaramente le procedure da seguire per l’edificazione di uno o più edifici in una determinata zona.

Nel caso oggetto di ricorso, il Comune aveva respinto una richiesta di permesso di costruire, motivando la decisione con il fatto che, nonostante l’area fosse urbanizzata, essa si trovava all’interno di una zona residenziale di espansione priva di adeguata urbanizzazione, caratterizzata soltanto da due vecchi edifici.

Il Tar ha confermato la decisione del Comune, sottolineando l’importanza del rispetto delle disposizioni degli strumenti urbanistici vigenti. Nel caso specifico, il PRG richiedeva l’adozione di un piano di livello inferiore per l’attuazione delle sue direttive. Di conseguenza, il permesso di costruire poteva essere rilasciato solo dopo che il piano esecutivo fosse stato correttamente istituito ed efficace. Il Tar ha chiarito che non era possibile ignorare questa prescrizione, facendo affidamento unicamente sull’urbanizzazione parziale dell’area.

La sentenza sottolinea l’importanza dei piani particolareggiati e dei piani di lottizzazione nel garantire che lo sviluppo edilizio sia accompagnato dalla fornitura delle necessarie infrastrutture pubbliche per garantire la qualità della vita urbana. Al contrario, concedere permessi di costruzione in aree non urbanizzate potrebbe comportare oneri finanziari eccessivi per la collettività, in quanto verrebbero trasferiti ai privati i costi relativi alla realizzazione delle infrastrutture necessarie.

In sintesi, quando la realizzazione o il potenziamento delle infrastrutture pubbliche primarie e secondarie è necessario per garantire una corretta integrazione delle nuove costruzioni nell’ambiente urbano esistente, il permesso di costruire può essere rilasciato solo previa adozione di un piano esecutivo conforme alle disposizioni urbanistiche vigenti.

Il piano di lottizzazione negli appalti pubblici

Secondo l’art. 58 D.Lgs. 36/2023 gli appalti vengono suddivisi in lotti funzionali, prestazionali o quantitativi per garantire la partecipazione di micro, piccole e medie imprese. Le stazioni appaltanti devono motivare già nel bando di gara la mancata suddivisione in lotti tenendo conto dei principi europei sulla promozione di condizioni di concorrenza paritarie per le piccole e medie imprese. Nel caso di suddivisione in lotti, il relativo valore deve essere adeguato in modo da garantire l’effettiva possibilità di partecipazione da parte delle microimprese, piccole e medie imprese.

Le stazioni appaltanti devono, poi. indicare i criteri di natura qualitativa o quantitativa concretamente seguiti nella suddivisione, tenendo conto che è vietato l’artificioso accorpamento dei lotti.

La stazione appaltante può limitare il numero massimo di lotti per i quali è consentita l’aggiudicazione al medesimo concorrente per ragioni connesse alle caratteristiche della gara e all’efficienza della prestazione, oppure per ragioni inerenti al relativo mercato, anche a più concorrenti che versino in situazioni di controllo o collegamento ai sensi dell’articolo 2359 del codice civile. Al ricorrere delle medesime condizioni e ove necessario in ragione dell’elevato numero atteso di concorrenti può essere limitato anche il numero di lotti per i quali è possibile partecipare. Il bando di gara deve contenere l’indicazione della ragione specifica della scelta e prevedere il criterio non discriminatorio di selezione del lotto o dei lotti da aggiudicare al concorrente utilmente collocato per un numero eccedente tale limite.

Il bando di gara può riservare alla stazione appaltante la possibilità di aggiudicare alcuni o tutti i lotti associati al medesimo offerente, indicando le modalità mediante le quali effettuare la  valutazione comparativa tra le offerte sui singoli lotti e le offerte sulle associazioni di lotti.

^{Articolo tratto da Biblus}