La relazione di regolarità edilizia (RRE) è un documento essenziale per verificare la conformità urbanistica e catastale di un immobile. Essa garantisce che l’immobile sia conforme alle norme vigenti. Questo documento, strutturato come un dossier tecnico, contiene informazioni dettagliate sulla storia costruttiva dell’immobile, i permessi ottenuti, le trasformazioni subite nel tempo e la presenza di eventuali vincoli. La relazione serve a certificare che l’immobile corrisponda sia alla planimetria catastale che al progetto depositato in comune, assicurando la congruenza tra lo stato reale dell’immobile e la documentazione ufficiale.

In pratica, la relazione di conformità urbanistica e catastale, come viene anche definita, è fondamentale per la compravendita di un immobile, per l’accesso a finanziamenti, per interventi di ristrutturazione e per garantire la conformità legale dell’edificio.

RE: cos’è la relazione di regolarità edilizia

Come abbiamo anticipato l’r.r.e. è un documento tecnico non obbligatorio, ma fortemente consigliato, che fotografa la situazione dell’immobile da un punto di vista urbanistico e catastale. Appare evidente, quindi, che è molto utile in diverse situazioni, tra le quali anche la compravendita.

Relazione di conformità urbanistica e catastale: a cosa serve

Ogni intervento edilizio per essere autorizzato necessita della verifica di conformità dell’immobile rispetto alle normative urbanistico-edilizie. La prima operazione da fare, per assicurarsi l’accesso alle agevolazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica, ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e Superbonus, è la verifica della conformità edilizia del manufatto oggetto di intervento.

Con la relazione tecnica integrata di conformità urbanistica e catastale il tecnico abilitato va a certificare la situazione urbanistica, catastale e di agibilità di un immobile. La conformità dell’immobile deve riferirsi alla legittimazione urbanistica del fabbricato e delle unità immobiliari. La Legge 120/2020, ha introdotto il comma 1-bis, all’art. 9 del D.P.R. 380/2001, che ci fornisce una definizione di stato legittimo.

Il testo indica che:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Relazione di regolarità edilizia: è obbligatoria?

La relazione non è obbligatoria, ma fortemente consigliata, lo abbiamo specificato all’inizio. Nessuna norma la disciplina compiutamente, ma possiamo comunque individuare un riferimento normativo come possibile campo di esistenza:

• l’art. 29, 1-bis della legge 52/1985, laddove consente che la conformità catastale oggettiva sia attestata, anziché dalla parte alienante, da un tecnico abilitato agli atti di aggiornamento catastale;
• il D.L. 76/2020, quando viene normato il certificato di stato legittimo dell’immobile.

Relazione di regolarità edilizia: chi la rilascia

Vista la complessità e la precisione che sottintende una pratica come questa, deve essere redatta e firmata da un professionista abilitato. I tecnici redigono la relazione prendendosi la responsabilità di attestare che l’immobile sia conforme alle normative edilizie e catastali vigenti. La presenza di un professionista abilitato garantisce l’imparzialità e la correttezza della relazione, che è fondamentale per la compravendita di immobili e per garantire la conformità legale degli stessi.

Come si scrive una relazione di regolarità edilizia?

Manca un modello legislativamente approvato della relazione di regolarità edilizia, manca una puntuale disciplina del contenuto, delle modalità di redazione e dei suoi requisiti. Possiamo, tuttavia, individuare alcune informazioni necessarie da inserire nella relazione:

• planimetria catastale e dati catastali: rappresenta lo stato reale dell’immobile rispetto alla planimetria catastale ufficiale;
• titoli edilizi: come i permessi di costruzione, i permessi di ristrutturazione e i permessi di ampliamento;
• sopralluogo: il tecnico incaricato effettua un sopralluogo nell’immobile per verificare che lo stato dei luoghi coincida perfettamente con quello depositato in comune;
• verifica catastale: il tecnico incaricato verifica che ci sia anche la corrispondenza catastale, ovvero che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda alla planimetria catastale ufficiale;
• certificazione: la relazione viene firmata e certificata dal tecnico incaricato, che si assume la responsabilità della correttezza delle informazioni fornite.

La relazione di conformità urbanistica è fondamentale per garantire la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e per evitare problemi futuri, come contenziosi o difficoltà nella gestione e manutenzione dell’immobile.

RRE: i documenti necessari

I documenti necessari per ottenere la relazione di conformità urbanistica e catastale includono:

• atto di provenienza dell’immobile;
• planimetria catastale;
• visura catastale storica;
• ultimo titolo abilitativo;
• elaborato planimetrico;
• estratto di mappa;
• titoli edilizi completi di grafici rilasciati dal Comune.

Quanto costa la relazione di regolarità edilizia?

Non è possibile stabilire il costo preciso della relazione in quanto esso varia in base al tipo di consulenza del tecnico che la rilascia. A sua volta il tipo di consulenza cambia a seconda delle dimensioni e del valore dell’immobile coinvolto, della mole di documentazione richiesta, del numero di ispezioni necessarie e del tempo dedicato complessivamente alla pratica. È da considerare anche la possibilità di dover affrontare spese aggiuntive per la correzione di eventuali violazioni urbanistiche o catastali riscontrate durante la redazione della relazione.

Ma chi paga? Non esiste una legge specifica che determini chi debba sostenere i costi della Relazione di Regolarità Edilizia (RRE). La prassi varia a seconda della provincia e/o regione in cui si trova l’immobile e può essere a carico dell’acquirente, del venditore o divisa equamente tra entrambi. Tuttavia, poiché le dichiarazioni sulla conformità catastale e urbanistica sono legalmente responsabilità del venditore, a meno che non sia stabilito diversamente, sembrerebbe che spetti a quest’ultimo sostenerne i costi, a meno che la RRE non sia stata richiesta specificamente dall’acquirente senza un motivo obiettivamente giustificabile.

Attestato regolarità edilizia: cos’è l’ARE?

L’Attestato di Regolarità Edilizia (ARE) è una recente innovazione introdotta nel febbraio 2017, obbligatoria per le transazioni immobiliari destinate ad uso residenziale e commerciale. Si tratta di una dichiarazione emessa da un professionista qualificato e iscritto all’albo, che attesta la conformità di un immobile destinato alla compravendita. Oltre al suo ruolo fondamentale nel contesto delle transazioni immobiliari, l’ARE riveste importanza anche per potenziali operazioni di ristrutturazione che possono usufruire di agevolazioni fiscali, nonché per donazioni e altri trasferimenti di diritti a terzi.

Essenzialmente, questo attestato, conosciuto anche come certificato di conformità urbanistica, attesta che il comune ha autorizzato la costruzione e le eventuali modifiche apportate all’immobile. Rappresenta quindi un’attestazione di conformità tra lo stato attuale dell’edificio e la sua situazione edilizia autorizzata.

Come ottenere l’attestato di regolarità edilizia

L’ARE viene rilasciato da un professionista abilitato e iscritto all’albo competente. I costi associati al suo rilascio variano in base alle dimensioni dell’immobile e solitamente sono a carico del venditore, a meno che non sia diversamente concordato tra le parti.

Il procedimento prevede una serie di passaggi, che includono un sopralluogo presso l’immobile per effettuare un rilievo dettagliato, l’accesso alla documentazione presso il comune e il catasto e infine la comparazione tra il rilievo effettuato e la documentazione raccolta. Una volta completato il processo, vengono rilasciate due copie cartacee dell’attestato di regolarità edilizia.

Utilità e scadenze dell’attestato di regolarità edilizia

L’ARE è fondamentale per verificare la conformità dell’immobile e per individuare eventuali abusi edilizi. Ad esempio, un appartamento potrebbe essere stato ristrutturato senza che sia stata depositata alcuna documentazione presso il comune, il quale potrebbe possedere un progetto edilizio differente.

In caso di discrepanze, l’attestato risulta indispensabile per poter effettuare diverse operazioni, tra cui compravendite, richieste di mutuo, ristrutturazioni, donazioni o cessioni di diritti a terzi e surroghe del mutuo. La sua validità e rilevanza sono dunque cruciali per garantire la correttezza e la legalità delle transazioni immobiliari.

Cosa succede se la relazione di regolarità edilizia non è aggiornata?

Pur non essendo obbligatoria, come abbiamo visto, è una relazione tecnica molto importante. Le conseguenze di avere una relazione di regolarità edilizia non aggiornata possono essere significative e possono influire sulla sicurezza e sulla trasparenza delle operazioni immobiliari. Alcune delle possibili conseguenze includono:

• rischio di contenziosi: possono verificarsi controversie tra le parti coinvolte, specialmente in caso di compravendita, poiché potrebbe non riflettere lo stato reale dell’immobile, creando dubbi sulla sua regolarità urbanistica e catastale;
• incertezza sulla regolarità: si possono non rilevare eventuali irregolarità o difformità, rendendo difficile per le parti coinvolte comprendere lo stato reale dell’immobile e potenzialmente portando a problemi futuri;
• rischio di perdita di valore: può influire negativamente sul valore dell’immobile, poiché potrebbe non riflettere la sua effettiva conformità alle norme edilizie e catastali, rendendo più difficile la vendita o la locazione;
• problemi nella gestione: può creare problemi nella gestione dell’immobile, specialmente se non si è a conoscenza di eventuali difformità o irregolarità, che potrebbero portare a difficoltà nella gestione e manutenzione dell’immobile;
• rischio di sanzioni: in alcuni casi potrebbe portare a sanzioni o multe per le parti coinvolte, specialmente se non si è in grado di dimostrare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

In generale, una relazione di regolarità edilizia non aggiornata può creare problemi e incertezze che possono influire sulla sicurezza e sulla trasparenza delle operazioni immobiliari. È quindi importante che le relazioni siano aggiornate e verificate regolarmente per garantire la regolarità e la sicurezza degli immobili.

Esempio relazione di regolarità edilizia: il fac simile da scaricare gratis

Di seguito puoi scaricare un modello PDF molto utile al tecnico che dovrà preparare la relazione. Si tratta di un modello precompilato molto dettagliato. Ti ricordo comunque che puoi sfruttare tutte le funzionalità di guida e compilazione automatica del modello in funzione delle specifiche esigenze grazie al software per capitolati speciali che puoi scaricare gratis per 30 gg.

Download GratuitoModello PDF di relazione tecnica integrata

Articolo tratto da biblus Acca