A partire dal 23 maggio Comuni e Città metropolitane sono tenuti a pubblicare e ad adottare la nuova modulistica unificata e standardizzata per l’attuazione del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), in conformità con l’Accordo della Conferenza Unificata del 27 marzo 2025.

Ricordiamo che entro il 9 maggio le Regioni sono tenute ad aggiornare la modulistica, ma ad oggi soltanto la Regione Lombardia ha provveduto a farlo.

L’argomento è stato al centro di un webinar organizzato il 7 maggio da ANCI in collaborazione con ANCE che ha visto la partecipazione di oltre 1.000 tecnici del settore.

Gli organizzatori hanno messo a disposizione gli atti e il video integrale dell’evento, che abbiamo pensato di riproporre anche nel nostro blog a beneficio di quanti non hanno potuto partecipare.

Il materiale è disponibile per il download gratuito in fondo all’articolo.

Le quattro macro-aree del decreto e gli obblighi di adeguamento per Comuni e Regioni

Dota, Vice Segretario Generale di ANCI, introduce i principali temi trattati nel decreto, articolati in quattro macro-aree di intervento: la ridefinizione dei titoli abilitativi necessari a dimostrare la legittimità degli immobili, la nuova regolamentazione dei cambi di destinazione d’uso, la semplificazione delle procedure per la regolarizzazione delle difformità edilizie e l’adeguamento degli standard edilizi ai mutamenti urbani e sociali.

Inoltre, illustra il ruolo delle linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025, sottolineando che, pur non essendo vincolanti, offrono indicazioni utili per agevolare l’attuazione del decreto da parte di amministrazioni e cittadini. Infine, sottolinea l’obbligo per tutti i Comuni e le Città Metropolitane di adeguare i propri modelli standard alla nuova modulistica approvata in sede di Conferenza Unificata, entro il 23 maggio 2025, a seguito del recepimento da parte delle Regioni previsto entro il 9 maggio 2025.

Stato legittimo, tolleranze edilizie e primi casi giurisprudenziali

L’architetto Maurizio Cabras – ANCI – pone particolare attenzione alla nuova definizione di stato legittimo degli immobili e al regime delle tolleranze edilizie. I principali temi affrontati includono:

• la riformulazione della nozione di stato legittimo, ora fondata sull’ultimo titolo edilizio rilasciato, previa verifica dei titoli precedenti, e comprensiva anche delle situazioni sanate tramite il pagamento di sanzioni;
• la definizione delle tolleranze costruttive ed esecutive, sia metriche che non metriche, con l’indicazione delle percentuali ammissibili in base alla superficie dell’unità immobiliare;
• il confronto tra l’interpretazione ministeriale, volta a favorire la semplificazione amministrativa, e le prime pronunce giurisprudenziali, che richiamano l’importanza di una verifica sostanziale della regolarità edilizia pregressa.

Infine, vengono analizzate le nuove linee guida, la modulistica unificata e le prime interpretazioni giurisprudenziali sulla tematica, dalle quali emergono significative criticità interpretative sulla nozione di stato legittimo.

In particolare, le linee interpretative fornite dal MIT – secondo cui ai fini dell’accertamento dello stato legittimo è sufficiente fare riferimento all’ultimo titolo abilitativo, anche in assenza di una piena e verificata coerenza con i titoli edilizi precedenti —risultano in evidente contrasto con l’orientamento espresso dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 9877/2024 e del TAR Lombardia 227/2025.

Sanatorie semplificate, tolleranze costruttive e regole operative

L’architetto Roberto Evangelisti approfondisce le disposizioni del Decreto Salva Casa, finalizzate a semplificare la regolarizzazione delle difformità edilizie. I temi principali affrontati includono le tolleranze costruttive (modifiche minori tollerate nelle misure e finiture degli edifici), i casi particolari di interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo prima del 1977 (con possibilità di regolarizzazione semplificata), e le procedure di sanatoria tramite il nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, che supera in parte il principio della “doppia conformità“. Inoltre,  vengono fornite indicazioni operative, gli adempimenti tecnici richiesti e le relative sanzioni, soffermandosi anche sulle specifiche condizioni previste per gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici e sulla destinazione dei proventi derivanti dalle regolarizzazioni.

Cambi di destinazione d’uso e deroghe agli standard urbanistici: semplificazioni, soglie minime e modulistica

Francesca Zaccagnini – Responsabile Edilizia e Territorio ANCE – approfondisce il tema del cambio di destinazione d’uso degli immobili e delle deroghe ai requisiti di agibilità. In particolare, si analizza la semplificazione delle procedure per il mutamento di destinazione, sia “orizzontale” (all’interno della stessa categoria funzionale) che “verticale” (tra categorie diverse), anche in assenza di opere edilizie.

Si esamina inoltre l’adeguamento delle normative regionali e comunali a queste nuove disposizioni, nonché le deroghe previste agli standard urbanistici, come parcheggi, dotazioni territoriali e oneri. Vengono illustrate le nuove soglie minime per altezza e superficie degli alloggi, le condizioni per il recupero abitativo dei sottotetti, e fornite indicazioni pratiche per la compilazione della modulistica edilizia (SCIA, PdC), corredate dalle interpretazioni operative di Regioni e Comuni.

Il MIT verso la riforma del testo unico edilizia: dopo il Salva Casa semplificazione dei titoli abilitativi e nuove regole nazionali

Durante il webinar, Elena Griglio, capo dell’ufficio legislativo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ha esplicitato il bisogno di un riordino complessivo del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) illustrando i principali obiettivi della riforma. Il Ministero ha già definito una serie di principi guida per orientare il lavoro nei prossimi mesi. Tra questi, uno dei più importanti è il chiarimento dei rapporti tra Stato e Regioni: oggi la normativa è frammentata, con leggi regionali molto diverse tra loro. L’obiettivo è fissare standard minimi nazionali, lasciando margini definiti di autonomia legislativa alle Regioni.

Al centro della riforma c’è la volontà di riorganizzare i titoli abilitativi e semplificare il quadro normativo, rendendo più chiaro il collegamento tra le diverse tipologie di intervento edilizio (come edilizia libera, manutenzione ordinaria e straordinaria, nuova costruzione) e le pratiche necessarie per realizzarli.

Un altro punto chiave è la semplificazione delle situazioni anomale, come difformità edilizie e variazioni essenziali, con una graduazione più chiara delle sanatorie e delle sanzioni.

Infine, la riforma affronterà anche temi come il coordinamento tra edilizia e normativa urbanistica e l’obiettivo del consumo di suolo zero considerando anche l’efficientamento energetico.

Questa revisione è la naturale evoluzione del decreto salva casa, che ha affrontato in tempi rapidi le irregolarità edilizie; ora si punta a un intervento più strutturale e duraturo.

Articolo tratto da Biblus Acca