La manovra 2026 è legge. Il testo ufficiale – pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025 – conferma le indicazioni iniziali. Rispetto allo schema della Legge di Bilancio 2026 cambiano solo i tempi del decalage, spostato al 2027.
Anche per il 2026, dunque, bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus funzioneranno con una detrazione a due livelli: 50% per le abitazioni principali, 36% per le altre. Anche i massimali di spesa restano invariati. Scende al 50% il bonus barriere architettoniche; resta per il 2026 il bonus mobili legato alle ristrutturazioni.
Per i piccoli interventi per la sostituzione di impianti con sistemi di produzione dell’energia termica basati su finti rinnovabili, l’attenzione va sicuramente orientata al nuovo Conto Termico 3.0.
Due i requisiti da osservare per massimizzare le agevolazioni: abitazione principale e plafond massimo delle spese detraibili.
La maggiorazione della detrazione al 50% per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 36% per quelle sostenute nel 2027 spetta a condizione che:
- il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
- l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Superbonus 110% nel 2026 solo per ricostruzione post-sisma 2016
Il decreto Omnibus (D.L. 95/2025) aveva già previsto la proroga del Superbonus al 110% a tutto il 2026 per gli interventi effettuati nei Comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria il 6 aprile 2009 e a far data dal 24 agosto 2016 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
In questo caso, la proroga riguarda esclusivamente i casi nei quali è esercitata l’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, nei limiti in cui ciò è ancora consentito ai sensi dell’art. 2 del D.L. 11/2023, comma 3-ter.1, quindi per gli interventi attuati con procedimenti edilizi avviati dopo il 30 marzo 2024, anche per le spese sostenute e rendicontate nel 2026.
Sono esclusi dalla proroga gli interventi agevolati con il Superbonus rafforzato.
La Legge di Bilancio 2026 estende la disposizione agli interventi iniziati prima del 30 marzo 2024. Per questa specifica misura attendiamo il testo definitivo per la conferma.
Inoltre, per favorire il completamento della ricostruzione delle unità immobiliari private distrutte o danneggiate dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 nei territori dei Comuni interessati dai medesimi eventi in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza, i Commissari straordinari sono autorizzati a riconoscere un incremento del contributo per la ricostruzione, destinato a coprire le spese eccedenti il contributo concedibile per la ricostruzione privata per le istanze presentate fino al 31 dicembre 2024, fino a concorrenza del costo degli interventi, rimaste a carico dei beneficiari in conseguenza del mancato completamento delle opere interessate dall’esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.
Sono escluse dal contributo le unità immobiliari realizzate, anche parzialmente, in violazione delle norme urbanistiche, edilizie o di tutela paesaggistico-ambientale, salvo che sia intervenuta sanatoria.
remialità sulle volumetrie per gli immobili sanati con uno dei tre condoni del 1985, del 1994 e del 2003
La Legge di Bilancio 2026 ha approvato la norma che consente di applicare premialità volumetriche di rigenerazione urbana anche sulle volumetrie condonate.
L’articolo 5, comma 10, del D.L. 70/2011 è modificato stabilendo ora che gli interventi di rigenerazione urbana con aumento volumetrico non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 47/85, della legge 724/1994, e della legge 326/2003.
Anche sugli immobili condonati, quindi, si potranno applicare le premialità volumetriche.
Fino all’ultimo c’è stata l’ipotesi di una riapertura dei termini del condono 2003. La misura intendeva offrire una nuova possibilità di regolarizzazione per le opere realizzate in assenza o difformità di titolo abitativo alle opere di manutenzione straordinaria, compresi restauri, purché conformi agli strumenti urbanistici approvati o adottati alla data del 31 marzo 2003 e non di proprietà di persone condannate o sulle quali non siano possibili interventi antisismici o con vincoli legati alla gestione del territorio o realizzate su monumenti nazionali.
Era comunque affidata alle Regioni l’adozione di una legge di attuazione entro 2 mesi dall’entrata in vigore della manovra.
Al termine dell’esame in commissione, la proposta è stata “declassata” in un ordine del giorno.
Ristrutturazioni edilizie: il plafond per le spese detraibili
L’accesso ai bonus edilizi 2026 trovano un ulteriore limite nel nuovo plafond familiare per le spese detraibili. Dal 2025 i contribuenti devono fare attenzione a non superare il nuovo tetto massimo previsto per le spese da portare in detrazione come spese per l’istruzione, ristrutturazioni edilizie e contributi previdenziali e assistenziali.
Il nuovo articolo 16-ter del Tuir – introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (comma 10 della legge 207/2024) – prevede infatti un significativo limite alle detrazioni Irpef dei contribuenti che, dal 2025, conseguiranno redditi superiori a 75mila euro.
| Bonus | Massimale di spesa | Detrazione 2025 | Detrazione 2026 | Detrazione 2027 | |
| BONUS RISTRUTTURAZIONE Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. | 96.000 | 36% / 50% | 36% / 50% | 30% / 36% | |
| BONUS MOBILI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata, collegati a interventi di recupero edilizio, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. | 5.000 | 50% | 50% | NON PREVISTO | |
| ECOBONUS Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica su tutti i tipi di immobili (cappotto termico, pompe di calore, caldaie, etc.) con particolare attenzione all’adozione di tecnologie basate sulle fonti rinnovabili di energia. | Massimali diversi a seconda dello specifico intervento | 36% / 50% | 36% / 50% | 30% / 36% | |
| SISMABONUS Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi antisismici, con particolare attenzione alla sicurezza statica degli edifici, inclusi quelli situati nei centri storici. | 96.000 | 36% / 50% | 36% / 50% | 30% / 36% | |
| SISMABONUS ACQUISTI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni a favore dell’acquirente di immobili oggetto di interventi per la riduzione del rischio sismico effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”, | 96.000 | 36% / 50% | 36% / 50% | 30% / 36% | |
| BONUS ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per l’acquisto di unità abitative in edifici ristrutturati da imprese di costruzione, ristrutturazione o cooperative edilizie, che devono vendere o assegnare gli immobili entro 18 mesi dalla fine dei lavori | 96.000 | 36% / 50% | 36% / 50% | 30% / 36% | |
| BONUS ACQUISTO E COSTRUZIONE BOX PERTINENZIALI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per l’acquisto o la realizzazione di box auto e posti auto pertinenziali | 96.000 | 36% / 50% | 36% / 50% | 30% / 36% | |
| BONUS BARRIERE ARCHITETTONICHE Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per gli interventi finalizzati al superamento o all’abbattimento delle barriere architettoniche. | Massimali diversi a seconda dello specifico intervento | 75% | NON PREVISTO | NON PREVISTO | |
| SUPERBONUS Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi di efficientamento energetico e adeguamento sismico | Massimali diversi a seconda dello specifico intervento | 65% solo sulle spese avviate al 15 ottobre 2024 | previsto solo per le aree colpite da sisma a determinate condizioni | NON PREVISTO |